پیش فاکتور خالی است.
بحران در نهضت ملی مسکن؛ جهش قیمت میلگرد و ضعف تعدیلها
طرح نهضت ملی مسکن، که زمانی به عنوان راهحل نجات بخش بازار مسکن ایران معرفی شد، حالا خود به یکی از چالشهای جدی حوزه ساخت و ساز است. تازهترین گزارشها حاکی از آن است که افزایش قیمت مصالح، به خصوص میلگرد و ضعف جدی نظام تعدیل قیمت، هزینه ساخت را به شکل نگرانکنندهای افزایش داده است؛ در حدی که ادامه بسیاری از پروژهها به بن بست خوردند.
دو برابر شدن قیمت میلگرد؛ یک زنگ خطر جدی
مهدی زرقانی، دبیر کارگروه راهبری نهضت ملی مسکن انبوه سازان استان تهران، اعلام کرد که قیمت میلگرد از زمان آغاز پروژههای نهضت ملی، از حدود ۲۰ هزار تومان به بیش از ۴۰ هزار تومان رسیده است. بهعبارتی، هزینه یکی از اصلیترین مصالح ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد رشد داشته است. با این حال نرخ تعدیل در قراردادها بسیار اندک در نظر گرفته شده و به هیچ وجه نمیتواند این میزان از تورم را جبران کند.
این اختلاف سنگین میان قیمت واقعی مصالح و نرخ تعدیل، باعث شده انبوهسازان ضررهای هنگفتی داشته باشند و روند اجرای پروژهها به کندی پیش برود. زرقانی تأکید میکند که افزایش نرخ ارز، اگرچه تأثیر مستقیم بر گرانی دارد، اما بهتنهایی پاسخگوی این افزایش سرسامآور هزینهها نیست.
بروکراسی بانکی و بیتجربگی بانکها؛ مانعی بر سر راه پروژهها
یکی دیگر از مشکلات اصلی که پروژههای نهضت ملی مسکن را زمین گیر کرده، عدم همراهی نظام بانکی کشور است. طبق گفته زرقانی، بانکها تا انتهای اسفندماه ۱۴۰۴ پای کار نیامدند و این تأخیر چند ماهه، زمانبندی پروژهها را به هم ریخته است. برخی شرکتها هنوز موفق به عقد قرارداد با بانک ملی نشدهاند و زرقانی به صراحت عنوان کرده است که این بانک، برخلاف تلاشهایش، در حوزه تأمین مالی پروژههای انبوه سازی متخصص نیست.
در نتیجه، تامین منابع مالی مورد نیاز برای اجرای طرحها تأخیر و اختلال زیادی داشت و همین مسئله به کاهش سرعت ساخت و ساز منجر شده است. گزارشها نشان میدهد که بسیاری از پروژهها هنوز تنها بین ۱۵ تا ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشتهاند.
هزینه ساخت واحدهای مسکونی؛ متقاضیان توان خرید ندارند
یکی از نکات نگرانکننده، افزایش هزینه تمامشده ساخت یک واحد مسکونی است. دبیر کارگروه راهبری انبوهسازان میگوید: هزینه ساخت یک واحد مسکونی در شرایط فعلی بین ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان تخمین زده میشود. این در حالی است که تسهیلات در نظر گرفته شده برای متقاضیان حداکثر ۶۵۰ میلیون تومان است؛ رقمی که حتی یکسوم هزینه ساخت را هم پوشش نمیدهد.
درواقع اگر متقاضیان بخواهند باقیمانده هزینه را شخصاً تأمین کنند، باید با تورم بالا و عدم تناسب درآمد با قیمتها بجنگند؛ مسئلهای که عملاً اجرای عدالت اجتماعی در طرح مسکن ملی را زیر سوال میبرد.
راهکارها چه هستند؟ مشارکت و تهاتر با انبوهسازان
زرقانی معتقد است که دولت باید برای نجات پروژههای نیمهکاره و آسیب دیده، سیاستهای جدید و اجراییتری در پیش بگیرد. یکی از پیشنهادهای مطرحشده، ورود به مشارکت با انبوهسازان و استفاده از ابزار تهاتر است. به این معنا که دولت بهجای پول نقد، زمین یا امتیازات دیگری را در ازای اجرای پروژهها به سازندگان واگذار کند.
این روش علاوه بر کاهش فشار مالی، میتواند انگیزه بیشتری برای ورود بخش خصوصی به پروژههای مسکن ایجاد کند. در غیر این صورت، بسیاری از پروژهها تا سالها در همان وضعیت نیمهتمام باقی خواهند ماند.
بیتوجهی به مصوبات قانونی؛ تأمین اجتماعی، مانع دیگر پروژهها
مشکلات نهضت ملی مسکن تنها به قیمت مصالح و سیستم بانکی محدود نمیشود. تأمین اجتماعی نیز برخلاف بندهای مشخص در برنامه هفتم توسعه، که بر معافیت بیمهای برای پروژههای اجتماعی تأکید دارد، همچنان هزینههای زیادی را به سازندگان تحمیل میکند.
زرقانی اظهار میکند که در برخی شهرستانها این مسئله تا حدی حل شده، اما در استان تهران همچنان برقرار است و اداره کل راه و شهرسازی نتوانسته راه حلی برای آن ارائه دهد.
تأخیر در اجرای طرحهای مشارکتی؛ فرصتسوزی آشکار
با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی با کلیات طرحهای پیشنهادی انبوهسازان موافقت کرده، هنوز هیچگونه اقدام اجرایی مشخصی برای عملیاتی شدن این طرحها انجام نشده است. به گفته زرقانی، این موضوع در کمیتههای راهبری بررسی شده است، اما پیگیریها تاکنون بینتیجه ماندهاند.
تأخیر در اجرای طرحهای مشارکتی میتواند باعث افزایش بیشتر هزینهها و ناامیدی بخش خصوصی شود؛ مسئلهای که باید هرچه سریعتر برای آن چارهاندیشی شود.
دو برابر شدن قیمت میگرد تنها مشکل نیست!
آنچه در نهضت ملی مسکن میگذرد، بازتابی از چالشهای عمیقتر در نظام اجرایی و مالی کشور است. افزایش دو برابری قیمت میلگرد تنها یک نمونه از دهها مشکلی است که انبوهسازان و متقاضیان با آن دستوپنجه نرم میکنند. بدون اصلاح نظام تعدیل، تأمین مالی کارآمد، همکاری واقعی با بخش خصوصی و اجرای دقیق قوانین، این پروژه نه تنها از بحران مسکن گرهگشایی نخواهد کرد، بلکه خود به بحران تازهای تبدیل خواهد شد.
